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Ce qu'est l'investissement locatif :
L’investissement locatif consiste à acheter un logement immobilier
pour
le louer, afin d’en percevoir des revenus complémentaires. On parle
alors de propriétaire bailleur.
Dans la majorité des cas, l’investisseur achète son bien
immobilier à
crédit, et utilise les loyers perçus chaque période de trente jours pour rembourser une
partie des mensualités du prêt.
Chaque contribuable désireux de réduire sa facture fiscale sur 6 ans et dont l'imposition est en adéquation avec la ristourne fiscale (le surplus est automatiquement perdu).
Ce système permet d’investir et de se constituer un patrimoine
immobilier (souvent sans apport). A la fin du prêt, vous êtes
propriétaire d’un bien financé en partie par votre locataire. Le reste,
c’est-à-dire la différence entre les loyers et les remboursements du
prêt est assurée par votre épargne mensuelle.
Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon 2
idées déterminantes :
La rentabilité brute d’une opération d’investissement immobilier est déterminée par son prix d’acquisition et le montant des loyers annuels perçus.
Illustration : Vous achetez un bien immobilier 100 000 € que vous pouvez louer 500 € par mois soit 6 000 € par an. Votre rentabilité sera donc de 6% par an.
L’impact du crédit sur votre défiscalisation immobilière : la durée de votre crédit a un impact automatique sur vos mensualités de remboursement. Plus vous étendez cette durée, plus vos dettes mensuelles et par conséquent votre effort d’épargne diminuent.
Attention : les loyers perçus dans le but d’un investissement locatif à fiscalité classique génèrent des impôts supplémentaires au propriétaire. Cette incidence fiscale diminue la rentabilité brute de l’opération présentée en investissement.
Si vous êtes juste ou grandement fiscalisés, vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier, en bénéficiant des réductions d’impôts offertes par le dispositif fiscal Robien.
Un dispositif fiscal est une loi votée par décret pour défiscalisation immobilière. Sous certaines conditions, elle soumet aux particuliers de réduire leurs impôts, grâce à l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif.
Pourquoi investir sous dispositif fiscal : Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers que vous encaissez cheminent s’ajouter à vos autres revenus et sont fiscalisés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Une partie significative des loyers peut être ainsi absorbée par vos impôts.
Exemple : votre investissement locatif vous rapporte tous les mois 500 € de loyer.
Si vous êtes imposé à une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 38.54%, il ne vous restera plus que 358 € une fois vos impôts payés. Investir dans le cadre d’un dispositif fiscal adapté à votre situation vous permet de ne pas augmenter vos impôts. Mais, au contraire, de les diminuer sensiblement sur plusieurs années.
La loi de Robien : dans la majorité des cas la défiscalisation immobilière est le moyen le plus agréable et le plus performant pour réduire vos impôts, tout en constituant votre patrimoine immobilier. Le dispositif fiscal Robien permet d’investir librement dans toute la métropole (sans apport et de bénéficier de déductions fiscales très avantageuses).
Pour obtenir votre quotient familial, vous
imaginez de diviser votre revenu net imposable par votre nombre de parts.
La loi de Robien, le statut L.M.P.
réduisent le revenu global et par conséquent sont d'autant plus
attirants quand on se trouve dans une tranche élevée. La loi Demessine et la
loi Girardin procurent une
réduction d'impôts; et le
statut L.M.P., le statut L.M.N.P. et la loi Demessine permettent en plus
de récupérer la TVA sous certaines conditions.